华蓥市人民政府

行政复议决定书

华府复决〔2024〕8号

申请人：王XX。

被申请人：华蓥市综合行政执法局。

申请人不服被申请人作出的《关于申请履行法定职责的回复》，向本机关申请行政复议，本机关于2024年2月9日依法受理。本机关受理后，向申请人和被申请人分别送达了《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》。被申请人在法定期限内提交了书面答复及相关证据，本机关依法进行了核实。本案现已审理终结。

申请人请求：依法确认被申请人作出的履行法定职责回复违法，并责令其重新作出答复。

申请人称：2017年03月15日，申请人与XX有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定将该项目XXX商铺销售给申请人，交付时间为2017年12月31日，在签订《商品房买卖合同》的同时XX有限公司要求申请人与其签订《XXX商铺托管协议》，该协议中约定，由XX有限公司对商铺进行统一经营管理，委托经营期限为5年，申请人认为，被申请人作为当地行政处罚权力主管部门，应当对该公司以售后包租的形式销售商品房的行为予以查处。申请人于2023年12月15日向被申请人寄送履职查处申请书，被申请人于2024年1月9日作出答复，申请人认为该答复违法，损害了申请人的合法权益。理由：1.XX有限公司以变相售后包租的方式销售未竣工商品房的行为严重违法，损害了申请人的合法权益，其违法行为至今延续，其商品房买卖合同和委托协议至今有效，被申请人应对其予以处罚并非以所谓的“时效”为由拒绝履职。2.被申请人是当地行政处罚主管部门，是履行监管房地产单位违法违规行为的法定查处职责的适格主体。3.被申请人曲解法律定义，歪曲“未能发现”的判断标准作出与法相违的履职答复书，应予以撤销。4.现申请人的房屋为无实物状态，申请人无法辨认所购买的房屋。

被申请人称：一、申请人认为“答复人应对XX有限公司的违法行为予以处罚并非以所谓的时效为由拒绝履职”的观点不成立。依据《城市管理执法办法》《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室<关于印发华蓥综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办发【2019】125号）文件规定，答复人具有对住房城乡建设领域的违法行为作出行政处罚的法定职权，答复人于2021年5月17日收到华蓥市住房和城乡建设局关于XX有限公司在XXX涉嫌采取售后包租的方式销售未竣工商品房案件线索，答复人于2023年5月26日立案调查，当日给XX有限公司送达了立案通知书和调查（询问）通知书。查明XX有限公司于2018年9月21日取得综合竣工验收备案书，其在2016年5月13日至2018年9月21日期间存在采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的行为，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，应根据《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项的规定对XX有限公司进行处罚，但其前述违法行为于2021年1月30日由部分购房户投诉才被“发现”，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第一款“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”的规定，该违法行为已超过行政处罚两年的追诉时效，因此，答复人依法不再对XX有限公司上述违法行为给予行政处罚并无不当。答复人作为住房建设领域的行政执法主体，在收到相关线索后，已按照相关法律规定履行了法定职责。不存在以时效为由拒绝履职的行为。二、申请人认为“答复人曲解法律定义，歪曲‘未能发现’的判断标准作出于法相违的履职答复书，应予以撤销”观点不成立。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”XX有限公司于2018年9月21日取得综合竣工验收备案书，应认定其在2018年9月21日之前采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房属于违法行为，2018年9月21日为违法行为终了之日。但XX有限公司违法行为于2021年1月30日因部分购房户投诉才被“发现”，因此，该违法行为无论从违法行为发生之日起计算还是从行为终了之日起计算都已超出行政处罚追溯时效，答复人的处理及答复是正确的。三、申请人认为“其房屋为无实物状态，申请人无法辨认所购买的房屋”观点不成立。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。经核查，XX有限公司于2016年5月13日取得商品房预售许可证，2018年9月21日取得综合竣工验收备案书。申请人于2017年3月15日与XX有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买的XXXXXX号房，预售许可证号：华住建（2016）房预售证第XX号，不属于无实物商品房屋销售。四、答复人在法定时限内予以了答复，程序合法。答复人于2023年12月25日收到申请人通过邮寄提交的《履行法定（查处）职责申请书》，于2024年1月9日将《关于申请履行法定职责的回复》通过邮寄送达给申请人。

经审理查明：2023年12月20日，申请人向被申请人提交《履行法定（查处）职责申请书》，请求：1.依法查处XX有限公司在出售XX项目时存在售后返租和无实物商品房分割拆零销售的违法行为进行查处；2.依法调查XX有限公司涉嫌以售后返租方式非法吸收公众存款，并将该违法事实移交相关部门进行处理。

2024年1月8日，被申请人作出《关于申请履行法定职责的回复》告知申请人：1.XX有限公司的售后包租违法行为已超过行政处罚两年的追诉时效；2.该公司不存在无实物商品房分割拆零销售行为；3.查处非法吸收公众存款行为不属于被申请人职能职责，申请人可依法向公安机关举报。并于次日将该回复邮寄送达申请人。

另查明，2019年12月1日，华蓥市委办公室、华蓥市政府办公室印发《华蓥市综合行政执法局职能职配置、内设机构和人员编制规定》（华委办〔2019〕125号），明确华蓥市综合行政执法局行政执法范围包括：住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权。

2016年5月13日，XX有限公司取得XXX商品房预售许可证。

2017年3月15日，申请人与XX有限公司签订《商品房买卖合同》，购买XXXXXX号商品房。

2018年9月21日，XXX项目取得《竣工验收备案书》。

2021年5月17日，华蓥市住房和城乡建设局向被申请人移交“XX有限公司在XXX涉嫌采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”案件线索，被申请人于5月26日立案。6月11日，被申请人作出《终结调查报告》，认为XX有限公司在2016年5月13日至2018年9月21日期间存在售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品的行为，但该违法行为直到2021年1月30日因部分购房户投诉才被发现，已超过行政处罚追诉时效，决定撤销立案。7月1日，被申请人进行立案撤销审批。

上述事实有《履行法定（查处）职责申请书》《关于申请履行法定职责的回复》及邮寄凭证、《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室关于印发<华蓥市综合行政执法局职能职配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办〔2019〕125号）《竣工验收备案书》《终结调查报告》《撤销立案审批表》等证据证明。

本机关认为：一、被申请人具有处理违法销售商品房行为的法定职责。根据《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室关于印发<华蓥市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办〔2019〕125号）第三条第（六）项的规定，住房城乡建设领域法律法规规定的全部行政处罚权由华蓥市综合行政执法局实施，被申请人具有处理违法销售商品房行为的法定职责。

二、被申请人作出的履行法定职责回复事实清楚、证据确凿、内容适当。本案中，经被申请人核查，XX有限公司于2018年9月21日取得竣工验收备案书，其采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为至迟于2018年9月21日终了，该违法行为最早于2021年1月30日因部分购房户投诉被“发现”，已超过行政处罚两年追诉时效；该公司取得商品房预售许可证的时间为2016年5月13日，其系在依法取得商品房预售许可证后将案涉房屋预售给申请人，不存在无实物商品房屋销售行为，被申请人对于该两项履职申请的处理事实清楚、正确确凿、内容适当。关于申请人要求依法查处公司涉嫌非法吸收公众存款问题，该事项不属于被申请人的法定职责，被申请人告知申请人该事项不属于其职能职责，建议申请人可依法向公安机关举报并无不当。故，被申请人作出的履行法定职责回复事实清楚、证据确凿、内容适当。

三、被申请人作出的履行法定职责程序合法。《中华人民共和国行政复议法》第十六条规定，“……行政机关未履行的，行政复议申请期限依照下列规定计算：……（二）没有履行期限规定的，自行政机关收到申请满60日起计算。”前述规定的“60日”，是指在没有特别规定的情况下行政机关履行法定职责的期限。本案中，对于案涉事项的履职期限没有相关规定，应当适用60日的规定，被申请人2023年12月20日收到履行法定职责申请，于2024年1月8日作出《关于申请履行法定职责的回复》告知申请人核查情况，并于1月9日将该回复邮寄送达申请人，程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条“行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为”之规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出的《关于申请履行法定职责的回复》。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定之日起15日内向广安市前锋区人民法院提起行政诉讼。

华蓥市人民政府

2024年4月7日