华蓥市人民政府

行政复议决定书

华府复决〔2024〕23号

申请人：李X。

罗X，授权委托人：李X。

荣XX。

彭XX，授权委托人：王XX。

被申请人：华蓥市综合行政执法局。

第三人：华蓥市自然资源和规划局。

申请人不服被申请人作出的《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》，向本机关申请行政复议，本机关于2024年6月21日依法受理。本机关受理后，向申请人、被申请人和第三人分别送达了《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》和《参加行政复议通知书》。被申请人在法定期限内提交了书面答复及相关证据，第三人在法定期限内提交了相关证据，本机关依法进行了核实。本案现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人作出的处理答复，并责令其重新作出答复。

申请人称：2024年5月27日，申请人向被申请人邮寄《投诉举报信》，申请人代表王XX于2024年6月15日签收了投诉举报办理答复书，申请人对该答复不服，具体理由有：1.申请人与XX公司签订的《托管协议》中约定1至3年的租金收益用于抵扣购房款，被申请人仅一句话证实被举报人不存在“变相返本”销售行为，缺乏事实理由。2.XX公司为规避违法事实的法律风险，通过电话邀约的方式骗取申请人更换了《托管协议》，将约定的1-3年租金抵扣购房款修改为市场培育期、零租金，该违法行为至今仍存在，其“售后包租”违法行为是继“变相返本”违法行为的连续状态，因此被申请人2021年作出的行政不予处罚系错误认定，申请人与XX公司的《托管协议》仍在履行期，不应认定为追溯时效已过期。3.被申请人回复中载明该项目采用的是无实体分割墙进行划分的不动产单元，又何来权属界限清楚、面积明确，且被申请人答复中所称的规划设计图和预售许可方案材料并未向申请人提供，即使有这些资料，但是也与现场实物不一致，这就是销售“虚拟商铺”。4.被申请人答复称该项目均可办理不动产登记，申请人对已办理的动产证真实性、合法性不予认可，第三人属于违法办理的产权证，所登记的产权与实际房屋不符合。XX为经营便利，未经申请人同意擅自拆除隔断墙体，不是擅自破坏他人财物，就是违法乱拆乱建、改变原有消防设施、危害公共安全。

被申请人称：一、申请人认为“XXXX有限公司存在变相返本销售行为“的观点不成立。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第一款“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。”结合《托管协议》证实，XXXX有限公司不存在“变相返本”的行为。二、申请人认为“XXXX有限公司违法行为至今持续存在，不得认为追溯时效过期”的观点不成立。依据《城市管理执法办法》《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室关于印发华蓥市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办发〔2019〕125号）文件规定，答复人具有对住房城乡建设领域的违法行为作出行政处罚的法定职权，答复人于2021年5月17日收到华蓥市住房和城乡建设局关于XXXX有限公司在华蓥市XX涉嫌采取售后包租的方式销售未工商品房案件线索，答复人于2021年5月26日立案调查，当日给XXXX有限公司送达了立案通知书和调查（询问）通知书。查明XXXX有限公司于2018年9月21日取得综合竣工验收备案书，其在2016年5月13日至2018年9月21日期间存在采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的行为，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，应根据《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项的规定对XXXX有限公司进行处罚，但其前述违法行为于2021年1月30日由部分购房户投诉才被“发现”，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条第一款“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”的规定，该违法行为已超过行政处罚两年的处罚时效，因此，答复人依法不再对XXXX有限公司上述违法行为给予行政处罚并无不当。答复人作为住房建设领域的行政执法主体，在收到相关线索后，已按照相关法律规定履行了法定职责。不存在规避对XX有限公司进行行政处罚的行为。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十六条“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。”XXXX有限公司于2018年9月21日取得综合竣工验收备案书，应认定其在2018年9月21日之前采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房属于违法行为，2018年9月21日为违法行为终了之日。但XXXX有限公司违法行为于2021年1月30日因部分购房户投诉才被“发现”，因此，该违法行为无论从违法行为发生之日起计算还是从行为终了之日起计算都已超出行政处罚追溯时效。三、申请人认为“XXXX有限公司分割拆零违法销售无实物商品房”观点不成立。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。经核查，XXXX有限公司于2016年5月13日取得商品房预售许可证，2018年9月14日验收合格，2018年9月21日取得综合竣工验收备案书。申请人荣XX于2017年8月22日与XXXX有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买的XXXX幢第X层X号房，预售许可证号：华住建（2016）房预售证第XX号，不属于无实物商品房屋销售。根据华蓥XXXX的规划设计图以及预售方案，该商业综合体内商铺采用无实体分隔墙进行划分，权属界限清楚、面积固定明确，开发企业XXXX有限公司销售无实体分隔墙划分的商铺的行为未违反相关法律法规，所销售的商铺均可办理不动产登记。四、答复人在法定时限内予以了答复，程序合法。答复人于2024年5月24日收到申请人通过邮寄提交的《举报投诉信》，于2024年6月14日将《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》通过邮寄送达给申请人。

第三人未提交书面意见。

经审理查明：2024年5月27日，申请人向被申请人邮寄《举报投诉信》，请求：1.依法对XXXX有限公司在出售商品房过程中的售后返租违法行为和分割拆零导致无实物存在的现象进行处罚；2.将举报投诉内容反馈结果书面告知举报代表人。被申请人于5月28日收到该《举报投诉信》。

2024年6月14日，被申请人作出《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》告知申请人：1.关于售后返租问题，XXXX有限公司在2016年5月13日至2018年9月21日（取得竣工验收备案书之日）期间存在采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的行为，其行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，应根据《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项的规定对XXXX有限公司进行处罚，但其前述违法行为于2021年1月30日由部分购房户投诉才被“发现”，我局认为发现时效应以该投诉时间为准，“发现时间”明显已经超过《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条规定的两年的行政处罚追溯期限，2021年6月28日，经案审会讨论，决定不再对XXXX有限公司上述违法行为给予行政处罚。2.关于“变相返本”问题，根据《托管协议》证实，不存在“变相返本”行为。3.关于分割拆零销售商铺问题，.根据华蓥XXXX的规划设计图以及预售方案，该商业综合体内商铺采用无实体分隔墙进行划分，权属界限清楚、面积固定明确，开发企业XXXX有限公司销售无实体分隔墙划分的商铺的行为未违反相关法律法规，所销售的商铺均可办理不动产登记。并于2024年6月15日将该答复邮寄送达申请人。

另查明，2019年12月1日，华蓥市委办公室、华蓥市政府办公室印发《华蓥市综合行政执法局职能职配置、内设机构和人员编制规定》（华委办〔2019〕125号），明确华蓥市综合行政执法局行政执法范围包括：住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权。

2016年5月13日，XXXX有限公司取得XXXX㎡商业用房的商品房预售许可证〔华住建（2016）房预售证第X号〕；2016年11月29日，XXXX有限公司取得XXXX㎡商业用房的商品房预售许可证〔华住建（2016）房预售证第XX号〕；2017年12月13日，XXXX有限公司取得XXXX㎡商业用房的商品房预售许可证〔（2017）房预售证第X号〕。

2019年1月30日，申请人彭XX与XXXX有限公司签订《商品房买卖合同》。2016年6月1日，申请人李X、罗X与XXXX有限公司签订《商品房买卖合同》。2017年8月22日，申请人荣XX与XXXX有限公司签订《商品房买卖合同》。在合同房屋平面图中均清晰标明申请人房屋所在位置。

2018年9月21日，XXXX项目取得《竣工验收备案书》。

2021年5月17日，华蓥市住房和城乡建设局向被申请人移交“XXXX有限公司在华蓥市XX涉嫌采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”案件线索，被申请人于5月26日立案。6月11日，被申请人作出《终结调查报告》，认为XXXX有限公司在2016年5月13日至2018年9月21日期间存在售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品的行为，但该违法行为直到2021年1月30日因部分购房户投诉才被发现，已超过行政处罚追诉时效，决定撤销立案。7月1日，被申请人进行立案撤销审批。

2019年1月30日，申请人彭XX与XXXX有限公司签订的商铺托管协议，约定托管期限为2019年1月1日至2023年12月31日。2017年8月22日申请人荣XX与XXXX有限公司签订的商铺托管协议，约定托管期限为6年。

上述事实有《举报投诉信》及邮寄凭证、《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》及邮寄凭证、《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室关于印发<华蓥市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办〔2019〕125号）《商品房预售许可证》《竣工验收备案书》《终结调查报告》《撤销立案审批表》《商品房买卖合同》《商铺委托经营管理合同》等证据证明。

本机关认为：一、被申请人具有处理违法销售商品房行为的法定职责。根据《中共华蓥市委办公室华蓥市人民政府办公室关于印发<华蓥市综合行政执法局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》（华委办〔2019〕125号）第三条第（六）项的规定，住房城乡建设领域法律法规规定的全部行政处罚权由华蓥市综合行政执法局实施，被申请人具有处理违法销售商品房行为的法定职责。

二、被申请人作出的答复事实清楚、证据确凿、内容适当。本案中，经被申请人核查，XXXX有限公司于2018年9月21日取得竣工验收备案书，其采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的行为至迟于2018年9月21日终了，该违法行为最早于2021年1月30日因部分购房户投诉被“发现”，已超过行政处罚二年追诉时效；无证据证明该公司存在“变相返本”的违法行为；XX公司系在依法取得商品房预售许可证后将案涉房屋销售给申请人，该预售行为不违反法律规定，虽然案涉房屋采用无实体墙分割的方式进行划分，但在合同的房屋平面图中清晰明确地标明申请人房屋位置，房屋界限明晰、面积明确，且案涉房屋已办理不动产权证，不存在无实物销售情况，该公司的行为并未违反相关法律法规。故，被申请人作出的答复事实清楚、证据确凿、内容适当。

三、被申请人作出的答复程序合法。《住房城乡建设部关于印发<住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法>的通知》（建稽〔2014〕166号）第九条规定“举报件应自受理之日起60个工作日内办结”。本案中，被申请人2024年5月28日收到《举报投诉信》，于2024年6月14日作出《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》，并于6月15日将该答复邮寄送达申请人，程序合法。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定如下：

维持被申请人作出的《关于举报投诉有关XXXX有限公司违法行为办理情况的答复》。

申请人如不服本复议决定，可在收到本复议决定之日起15日内向广安市前锋区人民法院提起行政诉讼。

华蓥市人民政府

2024年8月12日